親御さまがお持ちの不動産、どこにあるかお分かりでしょうか

親御さまが亡くなり、相続の手続きを進めようしたとき、こうした心配をされる方も多いのではないでしょうか。

「親の自宅は分かっているけど、それ以外にも土地や建物がなかっただろうか。」

昔、地方に住んでいた頃に買った土地。親戚から譲り受けたものの、その後一度も見に行っていない山林。離れて暮らしていた時期があり、知らないうちに親御さまが取得していた不動産。

こうしたものは、権利証（登記識別情報）や契約書などの書類が見当たらなかったりすると、存在に気づかないまま相続手続きを終えてしまうことがあります。

総務省の「住宅・土地統計調査」によると、人が住んでいない「純粋空き家」の数は2000年の212万戸から2023年には386万戸へと1.8倍以上に増えました。住宅総数に対する純粋空き家の比率は5.9％と過去最高の水準にあります。

国土交通省「令和6年空き家所有者実態調査」によると、空き家の取得経緯のうち「相続」が57.9％と最も多く、空き家が生じる直接のきっかけの58.3％は所有者が亡くなったことによるものです。

こうした動向からも、「遠方の不動産を相続したことに気づかないまま、不動産が放置されてしまう」という事態が多くの家庭で起こり得る状況になっているといえます。

なぜ今「不動産の把握漏れ」が問題なのか

2024年4月1日から、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記をすることが法律上の義務になりました。

正当な理由なく期限内に登記をしないと、10万円以下の過料の対象になり得ます。

相続登記の義務は「相続によって取得したことを知っている」不動産を前提にした制度です。

しかし一旦遺産分割を終えた後になって不動産の存在が判明した場合、その時点から改めて3年の期限が動き出すことになり、把握が遅れるほど、遺産分割のやり直しなど相続手続き全体が長引き、ご遺族の負担も増えていきます。

こうした手続的負担を軽減するとともに登記漏れを防止する目的で、令和8年2月2日から施行されたのが「所有不動産記録証明制度」です。

所有不動産記録証明制度とは

これまでの不動産登記の記録は、土地や建物ごとに個別に作られており、「ある人が全国のどこにどんな不動産を持っているか」を抽出する仕組みがありませんでした。

所有不動産記録証明制度により、法務局の登記官が、特定の人（亡くなった方を含みます）が所有権の登記名義人として記録されている不動産を全国のデータベースから検索し、一覧にした証明書を交付してくれるようになりました。

＜制度の骨子＞

利用する場合の注意点

便利な制度ですが、次の点を理解しておく必要があります。

・対象は「所有権の登記」があるものに限られます。

土地や建物の「表示に関する登記」しかされていない不動産（未登記建物など）は、検索の対象になりません。

・氏名・住所の一致が検索の前提になります。

亡くなった方が結婚や転居で氏名・住所を変えていた場合、登記記録上の古い氏名・住所も検索条件に含めないと、その不動産が結果から漏れる可能性があります。

・該当する不動産がなくても、手数料はかかります。

「該当なし」という証明がされる場合でも、納付した手数料は返還されません。

・古い登記簿（コンピュータ化されていないもの）は検索対象外です。

制度上、完全にすべての不動産を網羅できるわけではないという限界があります。審査中の登記申請など、検索の時点でまだ登記に反映されていない情報は含まれません。

 この証明書は不動産を把握するために有力な手がかりとなりますが、すべてを完全に把握することができるとは限らない、という前提で使う必要があります。

ご自分でできること・専門家に任せたほうがよいこと

所有不動産記録証明書の請求書の記入や、法務局への提出そのものは、必要書類さえそろえば、相続人ご自身で行うこともできます。オンラインでの請求も用意されています。

一方で、次のような点は、行政書士にご相談いただくことで負担を軽くできる部分です。

・相続人が誰であるかを確定するための戸籍収集、法定相続情報一覧図の作成代理

・亡くなった方の過去の氏名・住所（旧姓、転居歴など）を戸籍の附票等から洗い出し、検索条件の抜け漏れを防ぐ準備

・判明した不動産を含めた財産目録の作成、遺産分割協議書の作成

不動産の相続登記の申請手続きは司法書士の業務範囲になります。相続財産の評価額によっては相続税の申告が必要になる場合がありますが、その税額の計算や申告手続きは税理士の業務範囲です。

必要に応じて司法書士・税理士と連携し、相談者様の窓口を一本化してお手伝いすることも可能です。

まとめ：不動産の把握漏れを防ぐには

【相続が発生したら】

相続が発生したら、戸籍収集・相続人調査と並行して、所有不動産記録証明制度の利用を検討し、把握していない不動産がないかを確認します。これにより、後から不動産が判明して相続手続きが長引くリスクを減らすことができます。

【相続手続き中】

判明した不動産を含めて財産目録・遺産分割協議書を整え、登記を依頼する場合は司法書士と連携して進めます。相続登記の期限（取得を知った日から3年以内）を意識しながら計画的に進めることが大切です。

【これからへの備え】

これからの備えとして所有している不動産の一覧を整理し、家族と共有しておくことをおすすめします。

あわせて、遺言で不動産の承継先を明確にしておく、家族信託や任意後見を検討しておくといった対策も、ご家族の負担を軽くすることにつながります。

ご相談について

「親の不動産をすべて把握できているか不安」「何から手をつければよいか分からない」という方は、お一人で抱え込まず、まずはご相談ください。

当事務所では、相続人調査・相続財産調査・戸籍収集・法定相続情報一覧図の作成・財産目録および遺産分割協議書の作成を通じて、相続手続き全体を整理するお手伝いをしています。

まずは無料相談にて、現在の状況をお聞かせください。

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